Ứng dụng hệ sơn chống thấm gốc polyurea NEWTECOAT cho mái công trình đang vận hành

1. Tổng quan dự án

Khách sạn JW Marriott Hà Nội tọa lạc tại số 8 Đỗ Đức Dục, phường Từ Liêm, TP. Hà Nội – là một trong những khách sạn 5 sao tiêu biểu của Thủ đô, thường xuyên phục vụ các hội nghị, sự kiện quốc tế và lượng khách lưu trú lớn. Công trình đã đưa vào vận hành nhiều năm, với tổng diện tích sàn mái khoảng 7.500 m² chia thành nhiều khu vực (A, B, C, D, E, F, G, H) trên các cao độ khác nhau.

Sau thời gian dài khai thác dưới điều kiện khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều của miền Bắc, lớp chống thấm hiện hữu trên mái đã xuống cấp và cần được xử lý lại để đảm bảo an toàn cho các khu vực chức năng phía dưới. Tổng thầu Công ty Cổ phần Cơ điện Minh Quang đã lựa chọn Công ty Cổ phần Newtec Group thực hiện hạng mục “Cung cấp vật tư, vật liệu và thi công xử lý chống thấm khu vực mái E tầng 7, tầng 8” theo Hợp đồng ký ngày 20/07/2026, với giai đoạn triển khai đầu tiên là toàn bộ mái tầng 7 khu E, diện tích 1.280 m².

Yêu cầu đặt ra không chỉ là hiệu quả chống thấm lâu dài, mà còn phải đảm bảo tiến độ ngắn (20 ngày thi công liên tục, hoàn thành trước 15/08/2026) và tuyệt đối không làm gián đoạn hoạt động bình thường của khách sạn trong suốt quá trình thi công.

Mặt bằng phân khu mái Khách sạn JW Marriott Hà Nội – khu E nằm phía Tây công trình

2. Hiện trạng và yêu cầu kỹ thuật

Qua khảo sát thực tế, Newtec Group ghi nhận hiện trạng mái khu E như sau:

• Toàn bộ mặt mái đã được chống thấm bằng vật liệu gốc xi măng polymer, vật liệu chống thấm PU một thành phần kết hợp lớp phủ chống tia UV trên nền bê tông cũ.
• Mái gồm hai dạng kết cấu: sàn deck với lớp bê tông keramzit và sàn bê tông cốt thép toàn khối, dẫn tới khả năng co giãn và chuyển vị khác nhau giữa các khu vực.
• Lớp chống thấm cũ đã lão hóa, bong tróc cục bộ; xuất hiện các vết nứt trên mặt sàn – là đường dẫn nước xâm nhập xuống kết cấu phía dưới.
• Trên mái có nhiều chi tiết kỹ thuật phức tạp: cổ ống thoát nước, ống thông hơi xuyên sàn, bản thép và ê cu chân cột hành lang an toàn – những vị trí thường là điểm yếu của mọi hệ chống thấm.

Hiện trạng mái khu E trước khi thi công: lớp chống thấm gốc xi măng cũ đã lão hóa, xuất hiện vết nứt sàn

Từ hiện trạng trên, tổng thầu và khách sạn đưa ra các yêu cầu kỹ thuật khắt khe đối với vật liệu và biện pháp thi công:

• Vật liệu phải có tính chất cơ lý cao (cường độ kéo đứt, độ giãn dài khi đứt), chịu được nhiệt độ và hóa chất mức độ nhẹ.
• Lớp phủ phải lộ thiên được, chịu tia UV và mài mòn để có thể đi lại, bảo trì trên mái bình thường.
• Màng chống thấm phải liền mạch trên toàn bộ mái, bám dính ổn định với nền hiện hữu và bao trùm được các chi tiết đặc thù.
• Thi công nhanh, ít bụi, ít tiếng ồn, kiểm soát chặt tải trọng lên mái và không ảnh hưởng đến vận hành của khách sạn.

3. Giải pháp chống thấm bằng hệ sơn polyurea NEWTECOAT

Với kinh nghiệm nhiều năm xử lý chống thấm mái cho các công trình trọng điểm có kết cấu rộng lớn (Trụ sở Trung ương Đảng; Trường liên cấp Vinschool – Vinhomes Ocean Park 2; Mái Tổ hợp Vinpearl Land Nha Trang; Mái Tòa Nhà Eurowindow Vinh – Nghệ An; Mái Nhà để xe Sân bay Long Thành …), Newtec Group đánh giá vật liệu gốc polyurea là giải pháp lớp phủ chống thấm phù hợp nhất cho điều kiện sử dụng hiện trạng của dự án.

Polyurea là vật liệu phủ đã được sử dụng phổ biến trên thế giới hơn 35 năm và tại Việt Nam hơn 20 năm. So với các hệ chống thấm truyền thống (gốc xi măng polymer, màng khò, PU gốc nước), polyurea có những ưu điểm nổi bật:

• Đóng rắn gần như tức thì (10–15 giây sau khi phun), rút ngắn đáng kể thời gian thi công và hạn chế rủi ro do thời tiết.
• Tạo màng liền mạch không mối nối, bám dính tốt trên bê tông và trên nền chống thấm cũ đã được xử lý.
• Độ giãn dài trên 600%, khả năng bắc cầu vết nứt trên 5 mm – phù hợp với mái có nhiều dạng kết cấu và chuyển vị khác nhau.
• Chịu mài mòn, chịu va đập cao, cho phép đi lại, đặt thiết bị bảo trì trên mái.
• Tuổi thọ lộ thiên trên 20 năm trong điều kiện nóng ẩm, bức xạ mặt trời lớn của khí hậu nhiệt đới.
• Hàm lượng chất rắn 100%, không dung môi, an toàn cho người thi công và khu vực xung quanh – yếu tố quan trọng khi thi công ngay trên nóc một khách sạn đang vận hành.

Trên cơ sở đó, Newtec Group đề xuất và được phê duyệt hệ sơn chống thấm 3 lớp NEWTECOAT do chính Newtec Group sản xuất tại nhà máy đạt chứng nhận ISO 9001:2015 và ISO 14001:2015:

Lớp	Vật liệu	Chức năng	Định mức	Phương pháp
Lớp 1	NEWTECOAT BASE	Sơn lót – trung gian gốc polyurethane 2 thành phần, tạo lớp đệm tăng liên kết	1,0 kg/m²	Bàn gạt, ru lô
Lớp 2	NEWTECOAT HBR-200	Màng chống thấm gốc polyurea hybrid, đàn hồi cao, dày trung bình 1,5 mm	1,8 kg/m²	Máy phun nóng chuyên dụng
Lớp 3	NEWTECOAT TOPCOAT	Sơn phủ hoàn thiện chống tia UV gốc polyurethane acrylic, bền thời tiết	0,2 kg/m²	Máy phun / ru lô

Trong đó, lớp chống thấm chính NEWTECOAT HBR-200 có các chỉ tiêu kỹ thuật tiêu biểu:

STT	Đặc tính kỹ thuật	Đơn vị	Mức yêu cầu
1	Hàm lượng chất rắn (DIN EN 827 / ASTM D-2697)	%	100
2	Độ giãn dài khi đứt (ASTM D412)	%	≥ 600
3	Độ bền kéo (ASTM D412)	MPa	≥ 9
4	Cường độ xé rách (ASTM D624)	kN/m	≥ 55
5	Cường độ bám dính trên nền bê tông M30 (ASTM D-4541)	MPa	≥ 1,5
6	Khả năng kháng vết nứt (BS EN 14891)	mm	≥ 5,0
7	Độ bền mài mòn Taber CS17/1000g/1000 vòng (ISO 5470-1)	mg	≤ 220
8	Độ thấm nước ở áp lực 150 kPa trong 7 ngày (BS EN 14891)		Không thấm

Các vết nứt sàn được xử lý riêng bằng keo polyurea tự chảy NEWTECOAT PUA SEAL-01 (độ giãn dài ≥ 350%, bám dính bê tông ≥ 1,5 MPa, bắc cầu vết nứt ≥ 3 mm); các vị trí góc cạnh, cổ ống khó phun được thi công bằng polyurea nguội NEWTECOAT PUA BR-01 có tính chất tương đương polyurea phun nóng.

4. Quy trình thi công

Toàn bộ quá trình thi công được thực hiện theo biện pháp kỹ thuật đã được tổng thầu và khách sạn phê duyệt, với nguyên tắc thi công dứt điểm từng lớp, từ trên cao xuống theo độ dốc mái và nghiệm thu chuyển bước sau mỗi lớp.

4.1 Tổ chức thi công và vận chuyển vật tư lên mái

• Đăng ký danh sách nhân sự, thiết bị và làm thủ tục thẻ ra vào theo quy định an ninh của khách sạn; lắp đặt hệ thống điện, che chắn khu vực thi công.
• Máy móc, vật tư được đóng trong bao cẩu Jumbo 1–2 tấn và cẩu lên mái bằng cẩu bánh lốp 120–200 tấn từ đường nội bộ; khu vực bên dưới phong tỏa hoàn toàn, mỗi mã cẩu có hai người neo buộc và kiểm tra chéo.
• Vật tư trên mái được rải đều, không chất đống, tuân thủ tải trọng cho phép của kết cấu mái theo hướng dẫn của chủ đầu tư.

4.2 Chuẩn bị bề mặt và xử lý vết nứt

• Mài, vệ sinh toàn bộ mặt sàn mái và chân tường cao 30 cm; loại bỏ các vị trí lớp chống thấm gốc xi măng cũ bị hỏng, bụi bẩn, dầu mỡ và tạp chất. Máy mài gắn hệ thống hút bụi kết hợp che bạt xung quanh để hạn chế tối đa bụi phát tán xuống khu vực khách sạn.
• Cắt rãnh chữ V dọc theo các vết nứt sàn (rộng 2 cm, sâu 1,5 cm), vệ sinh sạch rồi trám điền đầy bằng keo polyurea NEWTECOAT PUA SEAL-01. Keo tự chảy len lỏi vào tận cùng khe nứt, bịt kín các khoảng trống bên trong bê tông.
• Kiểm tra độ ẩm bề mặt bằng máy đo chuyên dụng tại 3–5 điểm cho mỗi 200–300 m²; chỉ triển khai sơn khi độ ẩm nền ≤ 8% và độ ẩm không khí ≤ 80%.

Các vết nứt sàn mái được cắt rãnh, trám keo polyurea NEWTECOAT PUA SEAL-01 và vệ sinh bề mặt trước khi sơn

4.3 Thi công lớp trung gian NEWTECOAT BASE

Khi bề mặt đạt yêu cầu, thi công lớp sơn polyurethane 2 thành phần NEWTECOAT BASE (màu xanh) bằng bàn gạt và ru lô cho toàn bộ sàn mái, định mức 1,0 kg/m². Lớp này đóng vai trò lớp đệm, tăng độ liên kết giữa nền hiện hữu và màng polyurea phía trên, đồng thời góp phần bắc cầu các vết nứt nhỏ. Thời gian khô bề mặt 4–6 giờ, chờ 24 giờ trước khi thi công lớp tiếp theo.

Thi công lớp trung gian NEWTECOAT BASE (màu xanh) bằng bàn gạt, ru lô

Toàn bộ sàn mái sau khi hoàn thiện lớp NEWTECOAT BASE, bao trùm chân cột hành lang an toàn

4.4 Phun màng chống thấm polyurea NEWTECOAT HBR-200

Sau khi lớp trung gian khô, tiến hành phun nóng NEWTECOAT HBR-200 (màu ghi xám) bằng máy phun polyurea chuyên dụng kết hợp máy nén khí 120 m³/h cho toàn bộ sàn mái và chân tường, định mức 1,8 kg/m², chiều dày màng trung bình 1,5 mm. Vật liệu đóng rắn chỉ sau 10–15 giây, tạo màng đàn hồi liền mạch, không mối nối trên toàn bộ diện tích 1.280 m².

Phun nóng lớp chống thấm polyurea NEWTECOAT HBR-200 bằng máy phun chuyên dụng

Màng polyurea liền mạch, không mối nối sau khi phun trên toàn bộ sàn mái và chân tường

4.5 Thi công lớp hoàn thiện chống tia UV NEWTECOAT TOPCOAT

Trong khoảng 6–12 giờ sau khi phun polyurea, thi công lớp phủ hoàn thiện NEWTECOAT TOPCOAT gốc polyurethane acrylic (màu xanh theo mã màu chủ đầu tư lựa chọn), định mức 0,2 kg/m². Lớp này bảo vệ màng polyurea khỏi tia UV, giữ màu và bề mặt đồng đều, thẩm mỹ cho mái lộ thiên.

Thi công lớp hoàn thiện chống tia UV NEWTECOAT TOPCOAT (màu xanh) trên màng polyurea

Lớp TOPCOAT được lăn phủ toàn bộ sàn mái, chân tường và bao quanh các cổ ống thông hơi

4.6 Xử lý các vị trí đặc thù

• Cổ ống thoát nước: sơn chùm mép ống xuống 5–10 cm để tạo màng liên tục; miệng cổ ống có vành rộng, khe hở được thi công thủ công bằng polyurea nguội NEWTECOAT PUA BR-01.
• Ống thông hơi xuyên sàn: phun sơn bao quanh ống lên cao 10–15 cm.
• Bản thép, ê cu chân cột hành lang an toàn: bịt kín kẽ hở bằng keo PU hoặc vữa không co ngót NEWTEC GROUT, vệ sinh sạch rồi sơn phủ trùm kín cao 10–15 cm.

4.7 Kiểm soát chất lượng

Kết thúc mỗi lớp, nhà thầu và chủ đầu tư nghiệm thu trước khi chuyển bước; toàn bộ vật liệu đưa vào công trình đều mới 100% và có đầy đủ chứng chỉ chất lượng CO, CQ. Nhật ký thi công ghi nhận hằng ngày số nhân công, khối lượng, thời tiết; sau khi hoàn thiện, mái được bơm nước thử thấm trước khi nghiệm thu bàn giao. Tại hiện trường luôn có 01 cán bộ kỹ thuật, 01 cán bộ an toàn cùng đội thi công 6–8 công nhân được đào tạo bài bản về quy trình polyurea.

5. Hiệu quả sau khi hoàn thiện

Sau 20 ngày thi công liên tục, hạng mục chống thấm mái tầng 7 khu E được hoàn thành đúng tiến độ hợp đồng và đạt được các mục tiêu kỹ thuật, vận hành đã đề ra:

• Toàn bộ 1.280 m² mái được bao phủ bằng màng polyurea liền mạch, bao trùm cả chân tường, cổ ống và các chi tiết kỹ thuật – loại bỏ hoàn toàn các điểm yếu thấm nước của hệ chống thấm cũ.
• Kết quả thử thấm bằng bơm nước sau khi hoàn thiện đạt yêu cầu, không phát hiện thấm xuống các khu vực chức năng bên dưới.
• Bề mặt mái chịu được đi lại, bảo trì thiết bị và chịu tia UV, thời tiết ngoài trời với tuổi thọ thiết kế trên 20 năm.
• Quá trình thi công không làm gián đoạn hoạt động của khách sạn: bụi, tiếng ồn và tải trọng lên mái được kiểm soát chặt chẽ, không xảy ra rơi vãi vật tư xuống tầng dưới.
• Công trình được Newtec Group bảo hành 24 tháng theo quy định, giảm thiểu chi phí sửa chữa, bảo trì định kỳ miễn phí cho chủ đầu tư trong 10 năm tiếp theo.

6. NEWTEC GROUP – Giải pháp chống thấm mái bền vững cho công trình đang vận hành

Chống thấm mái cho công trình đang khai thác, đặc biệt là khách sạn cao cấp, đòi hỏi không chỉ vật liệu tốt mà còn quy trình thi công gọn, sạch, an toàn và tiến độ chính xác. Dự án chống thấm mái khu E – Khách sạn JW Marriott Hà Nội tiếp tục khẳng định năng lực của Newtec Group với tư cách đơn vị vừa sản xuất, vừa trực tiếp thi công hệ vật liệu polyurea NEWTECOAT: chủ động hoàn toàn về chất lượng vật liệu, thiết bị phun chuyên dụng và đội ngũ kỹ thuật.

Giải pháp này hoàn toàn có thể áp dụng cho các hạng mục mái còn lại của khách sạn cũng như các công trình dân dụng, thương mại và công nghiệp có yêu cầu tương tự về chống thấm mái lộ thiên, đi lại được và tuổi thọ dài.

NEWTEC GROUP

Giải pháp chống thấm – chống ăn mòn – bảo vệ công trình thế hệ mới.